Normative, imposte e informazioni utili per l’acquisto di un immobile

Normative, imposte e informazioni utili per l’acquisto di un immobile


Class Immobiliare, desidera che il suo cliente sia sempre informato su tutte quelle piccole ma importanti regole e informazioni utili per la compravendita di un immobile. Per questo motivo ancora prima che questo possa avvenire, oltre che per trasparenza e dimostrazione della competenza che i professionisti interni possono offrire ai propri clienti, Class Immobiliare cita di seguito alcune regole/informazioni per affrontare l’importante passo verso la vendita o l’acquisto del proprio immobile con la massima serenità.

Scarica  il pdf ufficiale aggiornato dell’Ufficio delle Entrate.

Le imposte sulla casa

Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “privato” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando si acquista la “prima casa”. Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:

  • esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna
  • soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, la cessione è sempre esente da Iva, a eccezione di questi casi:

  • vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita)
  • vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita).

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, e cioè:

Nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva)

  • imposta di registro del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva

  • Iva al 4%
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro
  • imposta di registro fissa di 200 euro

Per completare il quadro, bisogna aggiungere che l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e che i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Oltre all’imposta di registro, alle vendite assoggettate a Iva si applicano di regola, salvo casi particolari, l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).

Le agevolazioni “prima casa”

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

L’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Prima dell’entrata in vigore del decreto sulle semplificazioni fiscali (decreto legislativo del 21 novembre 2014, n. 175) per le vendite soggette ad Iva si poteva usufruire delle agevolazioni quando l’abitazione era considerata “non di lusso”, sulla base dei criteri fissati dal Dm 2 agosto 1969).

Pertanto, nell’atto di trasferimento dell’abitazione (per la quale si intende fruire dell’aliquota Iva del 4%), oltre ad attestare la sussistenza delle altre condizioni prescritte per usufruire dell’agevolazione, va dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare dell’aliquota agevolata (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 31 del 30 dicembre 2014).

Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

L’immobile deve essere ubicato:

  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento.
  • se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1).
  • se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende.
  • se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.

La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’articolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445).

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Se, per errore, nell’atto di compravendita queste dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le stesse forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

L’agevolazione spetta allo stesso modo per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta; questo, anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato.

In ogni caso, va ricordato che il beneficio spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale.

LE CLASSI ENERGETICHE

L’indice di prestazione energetica è l’energia totale consumata dall’edificio climatizzato per metro quadro di superficie ogni anno.

L’ indice indica quanta energia viene consumata affinchè l’edificio (o l’unità immobiliare) raggiunga le condizioni di comfort per il riscaldamento invernale, la produzione di acqua calda sanitaria, il raffrescamento estivo e l’illuminazione artificiale (anche se ancora il calcolo degli ultimi due valori non è previsto dalla normativa nazionale per edifici residenziali). L’unità di misura per prestazioni relative ad edifici residenziali è il KWH/MQ annuo. Il simbolo utilizzato e definito dalla legge è EPgl (Indice di prestazione energetica globale). Secondo le linee guida per la certificazione energetica DM 26-06-2009: EPgl= EPi + EPacs + EPe + EPill

Questi simboli indicano:
EPi: è l’indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale;
EPacs: l’indice di prestazione energetica per la produzione dell’acqua calda sanitaria;
Epe: l’indice di prestazione energetica per la climatizzazione estiva (ancora non obbligatorio per residenziale)
EPill: l’indice di prestazione energetica per l’illuminazione artificiale (ancora non obbligatorio per residenziale)

Classe energetica e indice di prestazione energetica (globale)

La classe energetica è una lettera che va da A a G e indica sinteticamente e secondo alcuni parametri dipendenti dalla località in cui si trova l’edificio e dalla sua forma (rapporto S/V) la qualità energetica ed il consumo dell’edificio. L’indice di prestazione energetica globale (EPgl) invece è un valore più preciso.

Come si determinano le classi energetiche

Le classi energetiche sono 8: dalla G, che rappresenta gli immobili che consumano più energia, fino alla A+, dove sono contenuti gli immobili più efficienti. Le classi hanno degli intervalli che dipendono dalla prestazione energetica globale, un valore fisico misurato in kwh/mq anno.

Gradi giorno

gradi giorno (GG) sono la somma, estesa a tutti i giorni di un periodo annuale convenzionale di riscaldamento, delle sole differenze positive giornaliere tra la temperatura dell’ambiente e la temperatura media esterna giornaliera. Per capire cosa sono i grado giorno dobbiamo considerare che in Inverno i sistemi di riscaldamento vengono progettati affinchè la temperatura interna delle residenze sia 20°. La differenza tra la temperatura esterna e questo limite di 20°, sommato per tutti i giorni dell’Inverno, dà i gradi giorno di una località. Maggiori sono i gradi giorno e più rigido è il clima.

Rapporto S/V

Il Rapporto S/V è il rapporto tra la superficie disperdente ed il volume riscaldato di un immobile. La superficie disperdente comprende le superfici dell’immobile che confinano con l’esterno, con il terreno e con altri ambienti non riscaldati.

La normativa nazionale, considerando questo valore nella determinazione dei limiti per le classi energetiche, permette a edifici complessi, con molte rientranze e quindi con maggiore S/V di essere comunque energeticamente competitivi rispetto a edifici più compatti.

 

IL CONTRATTO PRELIMINARE

In tante occasioni, un passaggio che precede il rogito è quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”).

Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

– l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
– l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro:

  • 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
  • 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita

In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare. Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione, oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo.

 

LA DETRAZIONE DELLA PROVVIGIONE PAGATA ALL’AGENZIA IMMOBILIARE

I compensi, comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di 1.000 euro. Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà.

Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.

In particolare, nell’ipotesi di:

– fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo

– immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo

– fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.

La detrazione spetta a condizione che l‘acquisto dell’immobile sia effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.

 

IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Chi cede l’abitazione “agevolata” ed entro un anno dalla vendita ne acquista un’altra (anche se non ultimata) avente i requisiti “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche nell’ipotesi in cui l’altra abitazione venga riacquistata mediante contratto di appalto o di permuta.

Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

– in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto

– per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito

– in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto

– in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, egli potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito. La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo. Per fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere (oltre alle “ordinarie In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere (oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione prima casa), l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito.

Occorrerà, perciò:

–  indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa

– nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo

– nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’Iva sull’immobile alienato, produrre le relative fatture

– indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

QUANDO NON SPETTA

Il credito d’imposta non spetta se:

– è stato perso il beneficio prima casa in relazione al precedente acquisto

– il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”

– il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”

– viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

IL RENT TO BUY

Al fine di agevolare i clienti nella scelta del proprio immobile anche sul profilo economico, dato anche la particolare congiuntura economica Italiana, ClassImmobiliare  offre varie possibilità oltre all’acquisto standard. Una opportunità è il “Rent to buy” attraverso la società Rent to buy Consulting convenzionata con F.I.A.P., sistema di compravendita immobiliare per i proprietari orientati a questa tipologia di vendita, in cui il futuro acquirente ha la possibilità di entrare subito nell’immobile che vuole acquistare attraverso un programma preparatorio all’acquisto. Questo programma prevede per un periodo iniziale la locazione dell’immobile e dopo qualche anno (periodo da convenirsi tra venditore ed acquirente), l’ottenimento della piena proprietà.